Après la disparition du Pinel au 1er janvier, sur quel dispositif d’investissement locatif se rabattre ?
- Stéphanie FAURE
- 24 mars
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 29 mars
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Fin du dispositif Pinel, interdiction de mise en location des passoires thermiques notées G sur le diagnostic de performance énergétique, diminution de l’abattement fiscal des meublés de tourisme, alourdissement de la fiscalité à la revente pour la location meublée non professionnelle (LMNP)... C’est un euphémisme de dire que les investisseurs immobiliers sont «malmenés» en ce début 2025, comme le déplore Edouard Fourniau, président de Consultim Groupe. Le Pinel, qui offrait au bailleur une réduction d’impôt en contrepartie de loyers modérés durant un certain nombre d’années, «était hyper simple à comprendre», regrette Jean-Luc Guitard, directeur général de cette société spécialisée dans l’immobilier d’investissement.
Certes, en matière de location nue, des alternatives au Pinel «se dessinent mais sans réellement convaincre», selon les deux hommes. Auparavant réservé aux investisseurs institutionnels, le logement locatif intermédiaire (LLI) vient de s’ouvrir aux particuliers. Il permet d’acheter un logement neuf à un taux de TVA de 10%, au lieu de 20%, et de bénéficier d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière. Ce, à condition de louer le bien à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains seuils, à des loyers eux aussi plafonnés. Sur la base d’un bien acheté 170 000 euros, avec une TVA à 10%, financé par 5 000 euros d’apport et un crédit sur 20 ans au taux de 3,50%, ainsi que d’un prix de revente «très optimiste» de 225 000 euros, Consultim évalue le rendement du LLI à 2,58%. Un montant «un peu inférieur à ce que le Pinel rapportait et très éloigné des 6,5% promis par certains promoteurs», égratigne Jean-Luc Guitard. Sans compter que le LLI nécessite de créer une société civile immobilière, ce qui peut décourager plus d’un investisseur.
Un rendement négatif
Le dispositif Loc’Avantages, lui, n’est pas nouveau, mais la loi de finances pour 2025 l’a prolongé de trois ans alors qu’il devait s’éteindre au 31 décembre 2024. Il offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer inférieur au prix du marché. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante, jusqu’à 65%, pour une décote de loyer de 45%. «La performance finale est très discutable», grimace Edouard Fourniau. Pour un appartement acheté 186 000 euros, financé par un apport de 5 000 euros et un crédit au taux de 3,50% sur 20 ans, loué 600 euros par mois, soit une décote de 45% donnant droit à une réduction d’impôt de 65%, «le rendement devient négatif, à -0,57%, compte tenu de la baisse significative du loyer» par rapport au marché, met en garde Jean-Luc Guitard. Loc’Avantages nécessite en outre de signer une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat, ce qui rend cette solution «compliquée».
Parmi les autres dispositifs d’investissement locatif existants figure le Denormandie, qui propose une réduction d’impôt de 12% à 21% du montant de l’investissement, sous réserve de travaux de rénovation représentant au moins 25% de la somme investie et que le logement soit situé dans l’une des 222 villes concernées par le programme national de réhabilitation Action cœur de ville. Tant les loyers que les ressources des locataires sont plafonnés. Sur la base d’un achat de 200 000 euros, auquel s’ajoutent 50 000 euros de travaux, financés au moyen d’un apport de 10 000 euros et d’un crédit de 3,50% sur 20 ans, et d’un prix de revente de 250 000 euros, Consultim évalue la rentabilité de l’investissement à 1,14%. «Les emplacements sont très discutables : Bayeux ou Morlaix ne sont pas Cannes, Neuilly ou Versailles, où tout le monde à envie d’investir», explique Jean-Luc Guitard, ajoutant que «le prix au mètre carré en Denormandie est très cher».
Jusqu’à 5,5% de rendement pour les Ehpad
Pour lui, le seul dispositif d’investissement locatif réellement intéressant, à l’heure actuelle, est la location meublée. «Encore faut-il trouver la formule adaptée, entre location meublée sous mandat (confiée à un agent immobilier), location meublée saisonnière de type Airbnb, ou encore location meublée gérée (résidences seniors ou étudiantes)», admet le dirigeant. «Afin de terminer de vendre des programmes de construction qui étaient éligibles au Pinel, des promoteurs “passent” les biens en location meublée de longue durée. Le logement est alors confié à un professionnel, tel qu’une agence immobilière, ce qui génère, pour le propriétaire, des charges de gestion locative et un risque de vacance qui diminuent la rentabilité de l’investissement», développe Edouard Fourniau. Selon ses calculs, un bien acheté 200 000 euros, meublé pour 5 000 euros, financé grâce à un apport de 10 000 euros et à un crédit de 3,50% sur 20 ans, affiche une rentabilité, nette de charges et de fiscalité, de 0,32%. Un rendement «extrêmement réduit», souligne-t-il.
En revanche, dans le cadre du LMNP géré, la gestion étant déléguée à un exploitant professionnel via un bail commercial, les charges sont moindres, relève le dirigeant. Et la vacance locative est nulle car le risque locatif incombe à l’exploitant. L’investisseur perçoit en effet un loyer fixe, indépendamment du taux d’occupation du bien. Par ailleurs, le rendement est optimisé grâce à la signature de baux qui transfèrent tout ou partie des charges sur le locataire. «Un investisseur peut ainsi obtenir jusqu’à 4,20% de rendement moyen dans une résidence seniors dans le neuf, et 4,6% dans une résidence de tourisme. Dans l’ancien, on arrive à 4,6% de rendement moyen pour les résidences étudiantes et jusqu’à 5,5% pour les Ehpad», précise Edouard Fourniau. Autre atout du LMNP géré, il n’est pas concerné par l’alourdissement de la fiscalité à la revente, exception faite des résidences de tourisme. Mais, avec des rendements moyens annuels, nets d'impôt et d'avantage fiscaux, compris entre 0,05% et 1,40% pour le LLI et le LMNP, «pas énormes», donc, «n'est-il pas plus intéressant d'aller vers des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier ou "pierre papier"), qui offrent un rendement net de 2,5% ?», s'interrogent les deux spécialistes.
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