PASSOIRES THERMIQUES : les prix s’effondrent, faut-il en profiter ?
- Stéphanie FAURE
- 30 mai
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 1 juin
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L’effondrement des prix des logements F et G
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), appelés « passoires thermiques », subissent en 2025 une baisse de prix inédite. En moyenne, ils se vendent 15 % moins cher qu’un bien équivalent classé D, avec des écarts dépassant 25 % dans les zones rurales ou peu tendues. Sur certains marchés, cela représente une perte de plus de 450 € par m².
Ce décrochage s’explique principalement par la loi Climat et Résilience, qui impose un calendrier de sortie progressive de ces biens du marché locatif.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience, promulguée en 2021, impose l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores :
Depuis janvier 2023 : interdiction des logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an)
À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location de tous les logements classés G
2028 : interdiction des logements classés F
2034 : interdiction des logements classés E
Ce durcissement réglementaire contraint les propriétaires à vendre rapidement ou à envisager des rénovations énergétiques importantes.
Un transfert massif du marché locatif vers la vente
Selon les dernières données du groupe SeLoger, la part des logements classés F ou G en location a diminué, mais leur part dans les ventes a fortement augmenté. En 2024, 15 % des annonces concernent des passoires thermiques, contre 10 % quatre ans auparavant.
Les délais de vente s’allongent, les acheteurs négocient davantage et les vendeurs sont contraints d’accepter des décotes significatives, notamment dans les zones peu tendues.
Une opportunité d’achat pour les investisseurs
Malgré leur mauvaise note énergétique, les passoires thermiques restent très recherchées. Toujours selon SeLoger, une annonce pour un bien classé G reçoit en moyenne 67 % de contacts en plus qu’une annonce pour un bien classé D. Pour un bien classé F, la hausse est de 32 %.
Cette attractivité s’explique par le fort potentiel de négociation et la possibilité de générer une plus-value après rénovation. Les aides comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE) ou la TVA à taux réduit permettent de financer une partie des travaux.
Comment estimer l’impact du DPE sur un bien ?
Pour aider les vendeurs et les acheteurs, le site SeLoger propose un outil appelé “Impact DPE”. En saisissant un code postal, il est possible de connaître la décote moyenne liée au DPE dans chaque département. C’est un outil utile pour évaluer précisément la valeur réelle d’un bien en fonction de sa performance énergétique En 2025, les passoires thermiques ne séduisent plus les bailleurs, mais attirent de plus en plus d’investisseurs à profil opportuniste. Acheter un logement F ou G peut être une stratégie gagnante à condition de bien chiffrer les travaux de rénovation et de bénéficier des aides disponibles. Ces biens restent un levier intéressant de création de valeur, dans un contexte de transition énergétique accélérée.
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